O novo Código de Processo Civil, que entrou em vigência em 17/03/2016, trouxe uma mudança significativa para o direito condominial, ou melhor, para a ação de cobrança ou execução de despesas condominiais. É mais que certo, que essa lei processual inovou em muitos aspectos, nos mais variados institutos de ritos, que permitem a concretização […]
O novo Código de Processo Civil, que entrou em vigência em 17/03/2016, trouxe uma mudança significativa para o direito condominial, ou melhor, para a ação de cobrança ou execução de despesas condominiais. É mais que certo, que essa lei processual inovou em muitos aspectos, nos mais variados institutos de ritos, que permitem a concretização do direito de ação dos jurisdicionados. Foi sem dúvida, um projeto legislativo elaborado com a participação de renomados juristas, nacionalmente reconhecidos e com grande saber jurídico, o que possibilitou importantes resultados para à administração da justiça.
No âmbito do direito condominial, o que antes se discutia, se deve ou não deve, passou para: como se vai, pagar. Isto porque, a despesa de condomínio passou a ser título executivo extrajudicial, na forma do artigo 784, inciso VIII e X do CPC, com as seguintes redações:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
…
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
…
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Diante deste regramento, o direito de ação para cobrança das despesas condominiais do condômino inadimplente, passou a ter mais celeridade e eficiência, uma vez que elevou-se ao patamar de título executivo, podendo o síndico executar o crédito sem precisar discutir sua origem. Ainda que, o condomínio opte pela execução direta do título, não restou prejudicado o direito de ação pela via ordinária, ou seja, pelo rito comum que se dá pela ação de cobrança, através do processo de conhecimento.
A vantagem que o novo CPC trouxe, foi uma cobrança judicial de taxas e despesas condominiais em menos tempo, uma vez que o devedor é citado para efetuar o pagamento, dentro do prazo de três dias, sob pena de constrição patrimonial. O que antes se fazia em anos, agora é possível a cobrança num prazo médio de 10 meses, dependendo da comarca.
Alguns aspectos processuais, devem ser observados para o êxito da ação. O foro competente, sendo o lugar do imóvel, onde deverá ser cumprida a obrigação, figurando no polo ativo o síndico, representando o condomínio. No polo passivo, o condômino proprietário que não paga as despesas condominiais. Destaca-se que o locatário, não é condômino, e só responde pelas despesas, em razão do contrato de locação perante o locador.
Scavone Júnior (2020, p. 1037), leciona que “Se a unidade autônoma estiver locada, o locatário será responsável, perante o locador, pelo pagamento das despesas ordinárias, a teor do inciso XII do art. 23 da Lei 8.245/1991, jamais perante o condomínio”.
João Nascimento Franco citado por Scavone, alerta que, “para evitar o ajuizamento de sucessivas ações de cobrança, o condomínio autor pode pedir, na inicial, que sejam cobradas as prestações que se vencerem até a satisfação da obrigação, acrescidas de juros e correção monetária”.
Entrementes, ajuizada a ação e não satisfeito o crédito executado, é possível a penhora da unidade devedora, mesmo sendo bem de família, ou gravada com a cláusula de impenhorabilidade.
A base legal é o artigo 3º, inciso IV da lei 8.009/1990 que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista
ou de outra natureza, salvo se movido:
…
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
A jurisprudência também está consolidada neste entendimento:
Despesas Condominiais – Agravo de instrumento – Execução de título extrajudicial – Insurgência contra decisão que deferiu a penhora do imóvel gerador do débito – Alegação de impenhorabilidade do bem de família – Dívida decorrente de despesas condominiais que se enquadra na exceção prevista no art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90 – Jurisprudência pacífica do STJ no sentido da possibilidade de penhora do imóvel quando a dívida é oriunda de taxas e despesas condominiais – Confirmação da decisão agravada – Recurso improvido. (TJ-SP – AI: 20964316720208260000 SP 2096431-67.2020.8.26.0000, Relator: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, Data de Julgamento: 29/05/2020, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2020)
Importante é a colocação de Scavone Júnior (2020, p. 1037), quando discorre sobre a possibilidade de o condomínio adjudicar ou arrematar o imóvel em hasta pública. Segundo o autor:
[…] Como o condomínio, em tese, não é dotado de personalidade jurídica, sendo considerado um ente personalizado que
pratica apenas os atos determinados na lei para o seu funcionamento, não se tem deferido a ele a possibilidade de adquirir
os imóveis, ainda que por adjudicação […].
Isso tem sido uma problemática a ser resolvida, pois segundo Scavone Júnior (p. 1037), “ainda que não haja personalidade jurídica, a adjudicação e a arrematação da unidade levada a hasta pública, em razão de ausência do pagamento das despesas condominiais são providências que prestigiam o interesse coletivo da massa condominial e, por tal razão, devem ser admitidas”.
Outro fator que merece atenção, se diz respeito ao prazo prescricional para a ação de execução.
O Código Civil de 1916, previa um prazo de 20 anos. O Código Civil de 2002, não estipulou prazo específico, o que levou muitos a entender, aplicar a regra do art. 205, ou seja, o prazo de 10 anos, contados do prazo de vencimento de cada parcela.
Arnaldo Rizzardo citado por Scavone (p.1037), afirma o seguinte: “no tocante à cobrança das despesas, pensa-se que incide a regra do artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, prevendo a prescrição em cinco anos para a “pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Realmente, as dívidas decorrentes de despesas condominiais estão lastreadas em documentos, pois correspondem a compras de mercadorias, ao pagamento de empregados e prestadores de serviço, e de toda sorte de despesas havidas no edifício. Ademais encontra amparo na convenção e em assembleias e são calculadas em função da área de condôminos existentes, já que divididas entre todos, em função da área de titularidade de cada um”.
Superadas divergências doutrinárias, o STJ pacificou a matéria no REsp 1483930/DF julgado no dia 23/11/2016 com a seguinte redação:
“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Outrossim, Álvaro Villaça Azevedo (2014, p. 94), lembra que a 4ª Câmara de Direito Privado, na Apelação Cível 503.998.4/5 da Comarca de São Paulo, consignou que “Essa cobrança de despesa condominial deve ocorrer normalmente, não podendo o condomínio “adotar postura vexatória para cobrança de débitos dos seus condôminos, ainda que eventualmente ostentem vida de luxo. O condomínio deve sim procurar meios lícitos, de acordo com a lei brasileira, de obter o recebimento das despesas de condomínio, cobrando-as judicialmente pelo modo adequado e legalmente previsto”.
Destarte, para a propositura da ação, o representante do condomínio deve analisar sobretudo o valor a ser executado, pois sobre o valor da ação, serão calculadas as custas do processo, seja as custas iniciais ou intermediárias, que se dizem respeito a diligências processuais, e ao serviço da justiça, com estrutura judiciária, servidores, juízes e outros.
No caso, aconselha-se a juntar em média, o valor de três meses de despesas condominiais, para que seja um crédito satisfatório para a propositura da ação.
Por fim, considerando a natureza propter rem da relação condominial, pela qual a dívida condominial constitui uma obrigação, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real, o condômino tem o dever de manter as despesas adimplidas mensalmente, sob pena de ser penhorado o bem imóvel, para a quitação da dívida que o próprio imóvel originou.
Pretendeu-se em breves linhas, situar o leitor na seara das relações jurídicas condominiais, que a cada vez mais cresce no mundo jurídico, elucidando novos fatos exigindo do Direito e da Justiça uma intervenção para que seja estabelecido uma pacificação, manutenção e ordem social.
Emiliano Cruz da Silva, OAB/SC 53.338
Especialista em Direito Civil, advogado no escritório Sventnickas Advocacia.
Referências bibliográficas:
Antonio, S.J. L. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. São Paulo: Grupo GEN, 2019. 9788530988555. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530988555/. Acesso em: 06 Nov 2020
Azevedo.Á.V. Direito das Coisas. São Paulo: Grupo GEN, 2014. 9788522489367. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788522489367/. Acesso em: 06 Nov 2020
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